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陈启宗内地开发商都是骗子

发布时间:2019-08-16 19:11:59

  陈启宗戏言他们是“骗子”,他说,他们都对他说了两句假话:第一句是:“我们的公司现金很充足。”第二句是:“幸好我们没有在07年拿地。”

  上周五,又一次在北京,与恒隆地产陈启宗先生会面。

  这是我们在金融危机之后第一次见到陈启宗先生,与陈先生聊天长达五个小时,一个简单的理解是,两年来,恒隆在努力了解内地房地产行业。

  事实上,陈启宗这两年的观察时间点显得很有趣,恰恰是在这两年中,中国房地产企业经历了一次周期的洗礼。中国房地产企业的脆弱之处开始显现出来。联想起陈先生两年前在接受我们采访时不断说的话。

  “我对内地来的开发商说,你们在五年后只剩下一半,再过五年,就只剩下四分之一……”

  遗憾的是中国房地产行业周期性的严重性迄今仍未显现出来,人们依然没有看到中国房地产行业的洗牌和淘汰。

  陈启宗向我们坦言,恒隆在2009年的最佳的收购机会或许已经错过了,原因是中央政府似乎并不愿意看到房地产行业的大面积洗牌,万科也透露过类似的无奈。事实上,2009年是房地产企业最佳的优势扩张机会,但可恶的是中央已经放宽了信贷,优势企业丧失了最佳的并购机会。

  也许正是从更大层面上希望能够了解中国房地产业的环境,陈启宗希望能够更多的了解内地的房地产、他向我们表达了想了解一些内地优质地产产品的强烈愿望。

  事实上,在过去的两年当中,陈启宗坦言自己见过了许多内地开发商,他说,他们都对他说了两句假话:第一句是:“我们的公司现金很充足。”第二句是:“幸好我们没有在07年拿地。”

  陈启宗戏言他们是“骗子”,其实内地的房地产商何尝不想在此时抬高自己的身价,只是面对恒隆,也许不尽愿意说出自己的苦衷罢了。但陈启宗认为他看到的是一个不够真实的内地房地产行业。

  时至今日,中国地产依然不愿意坦诚他最为 和原始的部分,不愿意坦诚自己脆弱。也即是说,时至今日,中国地产依然在各种喧嚣和浮华的声音之下掩盖自己的焦虑与躁动。

  回想起来万科何尝不是如此,我们曾刊登过股东大会的实录。在一次周期的机遇面前,万科的态度仍然不够冷静,他们展示出了他们 的野心,他们甚至焦躁,他们想进城,想挖人,他们想迅速的通过周期占有市场份额……

  也许中国地产行业本身就在焦虑当中,有时候想一想,中国地产仅仅一次的洗礼是不会成熟的……

  在本次专访当中。其中关于“私募基金”的翻译部分,是应陈启宗先生之邀,而专门记录的。事实上,关于Private equity的翻译本身体现了陈先生的严谨态度。但有一点是更为重要的,他在说,好的东西要学,不好的东西不要学。

  这是虔诚的态度,一如两年前我们采访陈启宗先生,其所言的,中国人并不知道什么是好的,什么是不好的。我们的开发商也一样。即便是在今天,也是一样,我们在焦虑与狂躁中缺乏了本身对行业与事业的虔诚态度。

  从某种程度上而言,商人,地产商人,亦要敬畏与忠诚自己的事业。陈启宗先生一生如此……

  以下是观点地产对陈启宗先生的最新专访,整个采访是以聊天的形式进行的,应陈先生要求我们并未录音,只能将陈先生所表达的大概意思呈现出来。此次观点地产只刊登其中部分采访内容,更为详细的内容,将刊登在《观点地产》杂志5月号。

  观点地产:我们经常在思考一个问题,为什么中国好的商业地产基本都是香港地产商在做?而现在部分二线城市的商业地产的体量是不是太大了?

  陈启宗:你认为内地在商业地产上有可以和我们(指香港地产商)竞争的吗?他们的优势和核心竞争力在哪里?他们可能有些拿地拿得很好,但是项目没做好,恒隆可以为各个城市带来最好的品牌,我们的设计是最好的,在里面可以逛一天,那你说周边的商场该如何生存。

  商业地产的概念有些不同,在同一城市,同一区域的竞争上,市场份额排名第一回报率最高的可以有40%,很多内地的商业地产专家说商业地产的回报率有15%就很好了,但是恒隆广场和港汇广场的回报率可以到40%。我认为同一区域,排名第二,好的商场的回报率可能有15%,排名第三的或许有几个点的回报率,排名第四的我就不用说了。

  观点地产:您觉得中国地产行业当中除了恒隆,只有万科有自己的模式吗?

  陈启宗:不是只有万科有自己的模式,而是大多数都是“万科模式”,都是快速生产,快速销售。最起码从现在来看在市场当中成功的大多数是这种模式,细节会有所变化而已。潘石屹的模式有些不同,但大多数都是相同的。但是潘石屹的模式也有问题,他在强调在中心城市的中心地段,这样拿地会受到限制,常规性的发展会受到限制。

  观点地产:其实现在国内很多开发商在头疼前一段时间的私募……

  陈启宗:“私募基金”的说法是贻笑大方,私募基金英文Private equity是吗?Private就是“私”,私人的私。但是这个私不是资金来源的问题,是资金的应用的问题。私募基金的意思就是从私人那里“募”来的钱,叫做私募,这说明中国搞金融的还是非常的幼稚。Private equity不是那个意思,Private equity的意思是投资在非上市公司。非上市公司就是私人公司,对吧?他是讲资金的应用,而不是资金的来源。

  资金是应用(投资)在私人公司的,才叫做Private equity,所以中文翻做私募基金真是遗笑大方。这个只能够叫”私投基金”,更好的叫做“私股基金”。私人股份,非上市股份。

  用英文来说,有一个叫一级投资,一个叫二级投资。一级投资就是指投资在私人公司上面,不经过股票市场的,那叫做一级市场。二级市场就是经过股票市场。Private equity是一级市场投资。

  这个东西的基本我们都没有搞清楚。台湾也这样用,香港也这样用。但是香港和台湾不好的东西,内地也跟着在学。我知道内地,尤其是政府部门用词是比较谨慎的。但Private equity的翻译是不好的,不要学。

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